资金来源风险
资金来源（Source of Funds）证明不足，是 EB-5 申请被拒的主要原因。高净值家庭的资金往往跨越多个司法管辖区、公司及年份，证明难度反而更高。
常见难点
- 多年累积的企业盈利，经多层公司架构才分派到个人
- 出售房地产的款项，涉及多年前的购入资金及贷款
- 父母或亲属赠与，须证明赠与人本身的资金合法来源
- 跨境汇款受外汇管制、银行合规审查或中间人限制
我们的做法
- 注资前先完成资金来源规划：确定使用哪一笔资金、需要哪些文件、汇款经过哪些帐户
- 按现行要求整理五年个人及企业报税纪录，并披露所有经手汇款的中间人
- 以个人资产担保的贷款，确认投资者负个人及主要责任，抵押品并非项目资产
- 涉及离岸架构时，追溯至最终实益拥有人，并检查制裁名单风险
项目风险
项目可能延误、超支、销售或租务未达预期，甚至无法完工。这些风险同时影响您的资金及绿卡：项目未创造足够职位，I-829 可能被拒。
资本结构
风险排位
EB-5 资金通常是夹层贷款或优先股权，受偿次序在银行优先贷款之后。我们评估优先贷款的比例、EB-5 资金有否抵押，以及发展商自有资金是否足以承受第一层损失。
完工风险
担保是否真实可靠
完工保证的价值取决于担保人的财务实力。我们审查担保人的财务报表，而不只是确认担保文件存在。
发展商风险
往绩可以核实
我们要求查阅发展商过往项目的完工及还款纪录，并核实其他资金是否已实际到位，而非只是承诺。
退出及还款风险
大部分项目设有约五至七年的还款期，但发行方往往有权延期。即使项目成功，资金也可能因再投资安排或市场情况而延迟取回。
- 投资须维持并承担风险至少两年；项目在此期间还款，资金须再投资以维持资格
- 还款通常依赖出售物业或再融资，受利率及市场影响
- 延期条款、延期期间的回报，以及投资者是否有权反对延期，须在投资前看清楚
移民审批风险
- I-526E：资金来源、TEA 认定或项目文件有问题，可能导致补件要求或拒批
- I-829：投资未能维持、项目未创造足够职位，或业务计划与实际不符，可能无法移除条件
- 子女年龄：审批时间延长，可能令接近 21 岁的子女失去随行资格，须运用 CSPA 规划
- 居住要求：取得绿卡后长时间离开美国，可能被视为放弃美国居所
计划及政策风险
新投资人的主要政策风险。区域中心计划现行授权于 2027 年 9 月 30 日 到期。2026 年 9 月 30 日或之前递交的申请受祖父条款保障；之后递交的申请，如国会未能如期再授权，可能暂停处理直至计划恢复。
- 最低投资额将于 2027 年 1 月 1 日 按通胀调升，金额尚未公布
- 2026 年 7 月发布的拟议规则可能改变 TEA 认定、投资维持期的计算及资金来源要求，详见 EB-5 指南
- 移民局收费将于 2026 年 11 月 30 日调升
我们无法控制政策，但会在您投资前把已知的政策时间点及可能情境说清楚，并在之后持续跟进。
我们不会说的话
为了让您准确判断风险，以下说法不会出现在我们的建议中：
- 「保证还本」或「保证回报」
- 「百分之百获批」
- 「这是最后机会，必须今天决定」
如果任何人向您这样推介 EB-5 项目，请先暂停，再找独立的意见。
美国证券交易委员会与移民局曾联合发出投资者警示，说明 EB-5 相关骗案的常见手法：SEC 投资者警示：利用移民投资者计划的投资骗案（英文）。