資金來源風險
資金來源（Source of Funds）證明不足，是 EB-5 申請被拒的主要原因。高淨值家庭的資金往往跨越多個司法管轄區、公司及年份，證明難度反而更高。
常見難點
- 多年累積的企業盈利，經多層公司架構才分派到個人
- 出售房地產的款項，涉及多年前的購入資金及貸款
- 父母或親屬贈與，須證明贈與人本身的資金合法來源
- 跨境匯款受外匯管制、銀行合規審查或中間人限制
我們的做法
- 注資前先完成資金來源規劃：確定使用哪一筆資金、需要哪些文件、匯款經過哪些帳戶
- 按現行要求整理五年個人及企業報稅紀錄，並披露所有經手匯款的中間人
- 以個人資產擔保的貸款，確認投資者負個人及主要責任，抵押品並非項目資產
- 涉及離岸架構時，追溯至最終實益擁有人，並檢查制裁名單風險
項目風險
項目可能延誤、超支、銷售或租務未達預期，甚至無法完工。這些風險同時影響您的資金及綠卡：項目未創造足夠職位，I-829 可能被拒。
資本結構
風險排位
EB-5 資金通常是夾層貸款或優先股權，受償次序在銀行優先貸款之後。我們評估優先貸款的比例、EB-5 資金有否抵押，以及發展商自有資金是否足以承受第一層損失。
完工風險
擔保是否真實可靠
完工保證的價值取決於擔保人的財務實力。我們審查擔保人的財務報表，而不只是確認擔保文件存在。
發展商風險
往績可以核實
我們要求查閱發展商過往項目的完工及還款紀錄，並核實其他資金是否已實際到位，而非只是承諾。
退出及還款風險
大部分項目設有約五至七年的還款期，但發行方往往有權延期。即使項目成功，資金也可能因再投資安排或市場情況而延遲取回。
- 投資須維持並承擔風險至少兩年；項目在此期間還款，資金須再投資以維持資格
- 還款通常依賴出售物業或再融資，受利率及市場影響
- 延期條款、延期期間的回報，以及投資者是否有權反對延期，須在投資前看清楚
移民審批風險
- I-526E：資金來源、TEA 認定或項目文件有問題，可能導致補件要求或拒批
- I-829：投資未能維持、項目未創造足夠職位，或業務計劃與實際不符，可能無法移除條件
- 子女年齡：審批時間延長，可能令接近 21 歲的子女失去隨行資格，須運用 CSPA 規劃
- 居住要求：取得綠卡後長時間離開美國，可能被視為放棄美國居所
計劃及政策風險
新投資人的主要政策風險。區域中心計劃現行授權於 2027 年 9 月 30 日 到期。2026 年 9 月 30 日或之前遞交的申請受祖父條款保障；之後遞交的申請，如國會未能如期再授權，可能暫停處理直至計劃恢復。
- 最低投資額將於 2027 年 1 月 1 日 按通脹調升，金額尚未公佈
- 2026 年 7 月發佈的擬議規則可能改變 TEA 認定、投資維持期的計算及資金來源要求，詳見 EB-5 指南
- 移民局收費將於 2026 年 11 月 30 日調升
我們無法控制政策，但會在您投資前把已知的政策時間點及可能情境說清楚，並在之後持續跟進。
我們不會說的話
為了讓您準確判斷風險，以下說法不會出現在我們的建議中：
- 「保證還本」或「保證回報」
- 「百分之百獲批」
- 「這是最後機會，必須今天決定」
如果任何人向您這樣推介 EB-5 項目，請先暫停，再找獨立的意見。
美國證券交易委員會與移民局曾聯合發出投資者警示，說明 EB-5 相關騙案的常見手法：SEC 投資者警示：利用移民投資者計劃的投資騙案（英文）。